Inwestycja pod wynajem w Warszawie — na co patrzeć poza ceną
Cena metra kwadratowego to pierwsza liczba, którą sprawdza każdy inwestor — i zdecydowanie za rzadko ostatnia, która powinna decydować o zakupie. Mieszkanie kupione „tanio” potrafi generować niższy realny zwrot niż droższe, ale trafniej dobrane do konkretnego typu najemcy.
Rentowność liczy się netto, nie brutto
Reklamy ofert inwestycyjnych chętnie operują rentownością brutto — czynsz razy dwanaście, podzielony przez cenę zakupu. W praktyce od tej liczby trzeba odjąć czynsz administracyjny w części niepokrywanej przez najemcę, podatek, koszty pustostanów między najmami, remonty i amortyzację wyposażenia. Różnica między rentownością brutto a netto sięga często kilku punktów procentowych — i to ona decyduje, czy inwestycja faktycznie się opłaca.
Lokalizacja pod wynajem to inna lokalizacja niż pod życie
Dzielnica idealna do zamieszkania (spokojna, zielona, rodzinna) nie zawsze jest optymalna pod wynajem — najemcy premium cenią bliskość do centrów biznesowych, komunikacji i życia miejskiego bardziej niż ciszę. Warto określić profil docelowego najemcy przed wyborem lokalizacji, nie po zakupie mieszkania.
Due diligence, którego nie widać na zdjęciach
- Stan księgi wieczystej i obciążenia — hipoteki, służebności, roszczenia.
- Kondycja wspólnoty lub spółdzielni — plany remontowe, wysokość funduszu remontowego, ewentualne spory sądowe.
- Realny popyt najmu w danej lokalizacji — nie deklarowany przez sprzedającego, tylko sprawdzony niezależnie.
- Stan techniczny instalacji, które kosztują najwięcej przy awarii — elektryka, hydraulika, wentylacja.
Dobrze przeprowadzona inwestycja pod wynajem to w równym stopniu analiza liczb, co znajomość rynku najmu w konkretnej lokalizacji. Jeśli rozważają Państwo zakup mieszkania inwestycyjnego w Warszawie, warto tę analizę zrobić przed złożeniem oferty, nie po podpisaniu umowy przedwstępnej.